不動産投資とは！？　節税効果と利回りなど初心者向けに解説！！

不動産投資に興味をお持ちの方、
これからはじめたいとお考えの方は、
きっとこんな疑問をお持ちなのではないでしょうか。
「不動産投資にはどんな種類があるか」
「どんなメリットやリスクがあるか」
「注意すべきポイントはあるか」・・・。
基礎的な知識をはじめ、物件購入の流れやコストのこと、
よくあるご質問などについて、不動産投資に関わる知識をわかりやすくまとめてみました。
すでに不動産投資をされている方も、
改めて基礎をおさらいする情報としてお役立てください。

「不動産投資」とは
不動産投資は、文字通り不動産を利用した投資となります。
最近「サラリーマン大家」という言葉が身近になってきておりますが、
近年、東京や都市部のワンルームマンションなどの不動産物件を購入し、
自ら住むのではなく貸し出して
収益を生み出す不動産投資を行う一般サラリーマンが増えており、
その方々の大半は不動産を資産ではなく投資と捉えています。

不動産投資では、
自分の資金を現物の不動産（土地・建物）の購入・賃貸に充てて運用し、
収益を得ることを目的とします。

その運用益は、
不動産価格の上昇益（キャピタルゲイン）または
賃貸料収入（インカムゲイン）として得ることになります。

さらに不動産投資は、
自らが不動産を購入・賃貸する方法によるほか、
不動産投資信託（REIT）のように投資の判断・運用を機関や企業など
運用の専門家に委ねる方法もあります。

その専門家が投資を判断・運用する方法による場合には、
投資家はあたかも株式を売買するように、
不動産を証券化した金融商品を売買するかたちで投資するのが一般的です。
投資とは、利益を得る目的で資金を投入し資産を増やすことです。

一般に、株式投資や先物取引のような利回りの高い投資は、
大きなリスクを伴うことから
「ハイリスク・ハイリターン」といわれ、
銀行預金や国債のような利回りの低い投資は、
リスクが小さいことから「ローリスク・ローリターン」といわれております。

その中で不動産投資は、
他の投資と比べて、ミドルリスク・ミドルリターン投資といわれています。
銀行預金と比較した場合、保証がないため、
元手へのリスクは少し高くなりますが、運用の仕方次第では高い利益を目指すことができます。

また、株式やFX・仮想通貨などと比較した場合、
現物としての利用価値がある分、元手へのリスクは低いですが、
相場が大きく動く機会が少ないため、目指せる利益は少し低くなってしまいます。
不動産投資は、利回りとリスクが中間に位置することから、
バランスを重視する方にとって取り組みやすい投資となっております。

初心者におすすめの不動産投資
物件の種類不動産の中でも建物に投資する場合、物件の種類は大きく
「新築区分マンション」
「中古区分マンション」
「新築一棟物件」
「中古一棟物件」
の4つに分けられます。

それぞれに特徴が異なるため、自分に合った物件を選ぶのが重要です。
それぞれの物件の特徴を詳しく見ていきましょう。

新築区分マンション
新築区分マンションとは、新築マンションを区分に分けて販売している物件です。
区分で購入するため、比較的少額で投資できるでしょう。

新築には
「空室が発生しにくい」
「修繕や不具合などの心配が少ない」
「融資を受けやすい」などのメリットがあります。
新築ながら少額投資が可能なため、比較的始めやすいのも魅力です。
中古区分マンションと比較すると利回りは低いことが多いですが、
長期的な資産形成という視点では新築区分マンションに軍配が上がるでしょう。

中古区分マンション
中古区分マンションは、
中古マンションを区分に分けて販売している物件です。
中古であること、区分で購入することから、
ここで紹介する4種類の中では最も少額投資を行いやすい物件でしょう。
「大きな金額の投資が怖い」という初心者の方にもおすすめです。

経年劣化により修繕費が必要なケースもありますが、
新築区分マンションよりも利回りがよいことが多いでしょう。

新築よりも家賃の下落幅が小さいので、
家賃収入が安定しやすく、キャッシュフローを明確にしやすいのもメリットです。

新築一棟物件
新築一棟物件とは、
新築のアパートやマンションなどを一棟まるごと販売している物件です。
新築を一棟まるごと所有すれば、
全室空室になることはほぼないでしょう。

中古一棟物件よりも、投資には大きな資金が必要です。
しかし、新築という付加価値によって、
家賃が高くても入居者が集まりやすいでしょう。
多くの部屋に入居者が入れば、大きな家賃収入が得られます。

中古一棟物件
中古一棟物件は、
中古のアパートやマンションなどを一棟まるごと販売している物件です。
新築一棟物件と同様に、
すべての部屋が空室になるリスクは低いでしょう。
中古のため、新築一棟物件よりも入居者は集まりにくいかもしれません。
しかし、より安い価格で購入でき、利回りのよさも期待できるのがメリットです。
常に満室に近い状態を維持できれば、大きな利益を生む可能性があります。
新築一棟物件よりも投資額が少なくて利回りがよいことが多いため、
初心者の方にもおすすめです。

不動産投資家に向いている人の特徴
1.行動力がある
不動産投資家に求められる能力の一つに行動力があります。
不動産投資を行いたいと思う人は大勢いますが、実際に行動に移すのは一握り。
行動力があるか、ないかは最初のスタートラインに立つか、立たないかの線引きにもなるのです。
不動産投資を行うための活動を始めてからも、
行動力がその後の明暗を分けると言っても過言ではないでしょう。

収益不動産は何万軒もありますが、
その物件情報を得るにはネットで情報を検索するだけではなく、
不動産会社を多数回る必要があります。

不動産会社と良好な関係を築けば、
ネット未掲載物件や特別なルートで仕入れた物件の情報を掴むこともできます。
融資を受けるには金融機関を、開拓するための行動力も必要でしょう。
不動産投資を行うには、とにかく行動量の多さが大切になってくるのです。

2.自ら意思決定ができる
自ら意思決定ができるかどうかも、
不動産投資家にとって大切な素質の一つです。

実際に不動産投資を物件を探していくと、
どれ一つとして同じ条件の物件がないことが良く分かるでしょう。
予算も利回りも、
築年数も全てが自分の探し求めていた物件という物件に出会うことは難しいです。
それでも良い物件は多数ありますが、良い物件に出会えた時に、
すぐに買うという判断ができない人も多いのが現状。

迷っている期間が長くなるとその物件は他の人が購入してしまったり、
段々不動産会社からも相手にされなくなります。
購入する物件の基準をあらかじめ定め、
その基準に合致した物件があった際には迷うことなく買うべきなのです。

失敗したらどうしようという不安感と恐怖感を乗り越えなくては、
不動産投資は成功しません。
失敗を不安に思うのであれば、
失敗した時のリスクヘッジをできるだけ取りましょう。
また失敗するケースを想定し、あらかじめ防御策を講じることも大事です。
不安が払拭できるようになれば、不動産投資の成功に一歩近づけます。

3.貯金のできる人
あなたは貯金が得意なタイプでしょうか？
それとも浪費家で、ついついお金を使ってしまうタイプでしょうか？
不動産投資家に向いているのは、貯金ができる人です。

不動産投資は自己資金なし、
0円からでも始めることはできますが、
貯金もできない人が全額借金で不動産投資を行うのは、リスクが非常に高いです。

ある程度の自己資金を入れて不動産投資を行えば、
月々のローン返済額を抑えることもできます。

しかし、　全額ローンで貯金がない状態では
一度収支計画に狂いが生じるとローンの返済ができなくなり、
物件を抵当に入れられてしまいます。不動産投資はギャンブルではありません。

毎月の家賃収入の何割かをローンの返済に回し、修繕費の積立を行い、
諸経費を支払い、残った金額が自分の収入になります。

毎月の支出入を管理し、長期的な展望を持ち、
賃貸経営を行っていかなければいけないのです。
また突発的な設備故障などで、思いもよらない時に修理費が必要になることもあるので、
ある程度自分でも貯金を行っておく必要があります。

家賃収入が入ればすぐにブランド品を買ってしまったり、
遊びに使ってしまうような人は投資家には向いていません。

4.人付き合いの得意な人
人との繋がりが大切な不動産投資家は、人付き合いの得意な人が向いています。
収益物件の売主、不動産の管理会社、銀行、不動産仲介会社、清掃業者…
投資家が仕事で関わる人間は、意外と多いもの。

もちろん販売から管理、仲介まで全て行う不動産会社もあるので、
どこまで人と関わるのかはそれぞれ違いますが、
人付き合いが全くなくなることはありません。

特に不動産業者は良い物件を仕入れたとして、
誰に最初に紹介するのか決める時に、
嫌な顧客から優先的に紹介するということはしないでしょう。
不動産会社も動かすのは結局人なので、
良い顧客から先に優良物件を紹介するのは当然のこと。
そのため、不動産会社といい関係を作ることも不動産投資の仕事のひとつなのです。

不動産投資のメリット

①不動産投資の最大の魅力は「安定性」と「計画性」
不動産投資の最大のメリットは
一度物件を購入してしまえば毎月安定した家賃収入が得られることだ。
物件購入前にある程度の知識が必要になるが
株やFXなど価格変動が激しいほかの投資とは異なり
不動産投資は入居者さえいれば毎月安定した収入が入ってくる。

たとえばオーナーである自分が病気や怪我で働けなくなった時にも
安定した収入を得ることができるのだ。

毎月の収支を予測しやすいため
将来の計画がたてやすいのもほかの投資にはない不動産投資の大きな魅力である。

毎月の家賃は年単位で固定のため
大きな収支の変動が起きにくく計画的に資産を増やしていくことができる。
収益を生む物件を購入するためには相応の努力が必要だ。

しかし物件を購入したあとは
入居者の募集や家賃の集金などは管理会社に任せることができるため
不動産投資は本業があって忙しい人でも副業として取り組める投資である。

②「少ない自己資金」で投資を始められる
不動産投資と聞くと「はじめるために多額の資金が必要」
といったイメージを抱く人も多いだろう。

しかし不動産投資は物件を購入するための資金が手元になくても
将来の利益を担保としてローンを組むことが可能なのだ。
そのため少ない自己資金からでも投資をはじめることができる。

借りたローンの返済も入居者からの家賃収入であてがうことが可能だ。
将来の利益をもとにローンを組むことができるのは不動産投資ならではのメリットである。
不動産投資で多くの利益を得ている人たちのほとんどが
初めから大金で不動産を購入しているわけではない。
こうした仕組みを活用して収益物件の運営を行っているのだ。

③投資用不動産が「生命保険」の代わりになる
投資用の物件をローンで購入すると
「団体信用生命保険」というものが適用される。

団体信用生命保険とは
物件を所有しているオーナーが死亡または高度障害状態に陥ったときに
保険金でローンの残積を返済するための生命保険のことだ。
投資用ローンを組む際にはほとんどの金融機関で加入が義務付けられている。
団体信用生命保険に加入していると
ローン完済済みの物件を家族に遺すことができるため
万が一の場合に備えておくことが可能なのだ。

ただし団体信用生命保険が適用されるかどうかには
条件があり所定の高度障害状態以外のケガや病気では支払いの対象外となるため注意が必要だ。

④「老後年金」の代わりになる
私的年金（自分だけの年金）の確保ができるのも不動産投資のメリットである。
高齢社会にともなう需給年齢の引き上げや
需給額の減少により公的年金に対する不安は近年高まりつつある。
老後は現役時代と同じように働き収入を得るのは難しくなる。

そのため若いうちから将来に対する備えが必要だ。
家賃収入の地盤を作っておけば
不労所得が入ってくるため不動産投資は老後の私的年金として最適である。

⑤場合によっては「節税効果」になる
不動産投資には場合によって所得税や相続税の節税ができるメリットがある。
所得税不動産投資では家賃収入を不動産所得として申告することができる。

会社員が不動産投資を行う際は
会社からの給与と不動産所得（家賃収入―経費）を合算して確定申告をする。
もし不動産所得が赤字になってしまった場合には
給与収入だけの場合よりも所得金額が少なくなるため税金の還付を受けることができる。

相続税不動産投資には相続税の節税効果もある。
預金や株式などはすべて時価評価とされるためほぼ全額が相続財産となる。

一方で不動産は
土地と建物を時価ではなく割り引いて評価する。
（土地であれば7-8割、建物であれば3-7割）
割り引かれた部分は相続財産とならないため結果として相続税が安くなるのだ。

⑥インフレ対策になる
不動産投資は株式などの投資とくらべてインフレに強いというメリットもある。
不動産は物価ではなく実物資産のためインフレ時には価格が上昇する。
逆にデフレになったとしても
賃料が大きく下がることはないためデフレにも対応することができるのだ。

⑦売却益を得ることができる
不動産投資の収益は家賃収入だけではなく
保有している資産の価値が値上がりすることによって発生する売却益で得ることもできる。
保有物件の価値が上昇したタイミングで売却をすることで売却益を得ることが可能である。

不動産投資のデメリット

①ローン返済に行き詰まる
リスク投資をしたことがない人が、
不動産投資をしない方がいいと考える最大の理由は、
ローン返済に行き詰まった場合のリスクが怖いと考えているためです。

ローン返済のリスクを怖がる人には
ローンを単なる借金と捉えている人も多いのではないでしょうか。
しかし、不動産投資の最大の強みは、
購入する物件を担保財産として多額のローンを利用できることです。株式投資やFXなど金融投資にも
「信用取引」という仕組みがありますが、信用取引を利用した場合は、損失が一定額を超えた時点で、現金での一括返済を求められます。

不動産投資ローンは、返済に行き詰まった場合は担保不動産を売却することで返済に充当可能です。
信用取引と不動産投資ローンとの比較で言えば、
不動産投資ローンの方が安全性は高いと言えます。
また、不動産投資ローンの返済は家賃収入を原資とするのが通常です。

住宅ローンのように給与収入を返済の原資とするのは、
空室が発生した場合のみとなります。
このため、空室リスクが低い物件を選ぶことさえできれば、
不動産投資ローンの返済を過度に恐れる必要はありません。
そのほか、不動産投資ローンの利用額を適正額に抑制することも重要です。
空室が絶対に発生しない物件は存在しないので、
万一給与収入からの返済を強いられても、
生活が破綻しない程度の返済額になるよう、借入額を調節することも必要になります。

②空室リスク
「空室さえなければ不動産投資ローンは返済できると言うが、空室が起こらない物件など素人が買えるのか」と思う人もいるかもしれません。
不動産投資ローンの返済と同じくらい、
空室リスクに不安を感じる投資未経験者は多いものです。

投資用不動産は購入して終わりではなく、
運用して入居者が入ることで初めて収入が発生します。

空室期間が長期化すると、維持管理の経費や税金の支出だけが嵩んでいくので、
空室リスクには要注意です。
空室リスクを少しでも下げるためには、
手抜きせずに物件を選ぶことが重要になります。
また、なるべく中古物件に投資することも1つのポイントです。

新築物件の方が入居者に好まれやすいため、
空室リスクを下げるためには新築物件を選ぶ方が安全なのではと思う人もいるかもしれません。しかし、新築物件を選ぶことは、空室リスクの抑制にそれほど寄与しないものです。
新築物件として宣伝できるのは最初の入居者を募集するときだけです。

2人目以降の入居者を募集する時には、他の中古不動産と同様に募集することになります。
また、中古物件では、それまでの運用履歴を確認可能です
。事前に空室率を確認できる点からも、空室リスクの見極めには中古物件の方が有利と言えます。

なお「手抜きせずに物件を選ぶ」とは、
不動産会社のいいなりにならず、自分なりの基準を持って情報収集することを意味します
「投資に関しては素人なので、不動産会社に相談したい。」
と思う人もいるかもしれません。

しかし、不動産会社に頼りきりになってしまうと、
不動産会社が売りたい物件を買わされてしまうことも起こります。
そして、不動産会社が売りたい物件は必ずしも良い物件とは限りません。

まとめ
いかがでしたでしょうか？
本記事では不動産投資についてわかりやすくメリット・デメリットについて
ご紹介しました(^^♪
是非一度自分が向いている人か検討してみましょう！！